7 oktober 2009
Huurverhoging bij energiebesparing Bo-Ex
In 2009 zijn STOK en Bo-Ex met een werkgroep Energiebesparing begonnen. Er is een besparingsdoelstelling van 20%
vastgesteld en een globaal plan gemaakt. Over de gevolgen voor de huur is ook nagedacht. Bo-Ex heeft voorgesteld de
energiebesparende maatregelen bij naoorlogse woningen zonder huurverhoging voor de zittende huurders uit te voeren.
Aan nieuwe huurders zou wel een (beperkte) huurverhoging gevraagd moeten worden. De ledenvergadering heeft vorige week
ingestemd met dit principe. Eind 2009 hoopt STOK met Bo-Ex op basis van dit idee tot een concreet voorstel te komen.
Energielabels
In 2008 zijn STOK en Bo-Ex al begonnen met de voorbereiding van het energiebesparingsplan. Voor het hele woningbezit
zijn energielabels opgesteld. Het energielabel geeft de energetische prestaties van de woningen weer, en de onderdelen
die aangepakt kunnen worden om minder energie te gaan gebruiken. Begin 2009 waren de energielabels klaar, en kregen
alle nieuwe huurders voortaan informatie over het energielabel van hun woning. De gemiddelde woning van Bo-Ex heeft
een D-label. Met name de oudere woningen scoren lager (F- en G-labels), de nieuwbouw komt op A of B.
20% energiebesparing in 10 jaar
Aedes (de koepel van de woningcorporaties) had in haar 'Antwoord aan de samenleving' een besparing van 20% op het
gasverbruik in de bestaande woningvoorraad als uitgangspunt gekozen, te realiseren in de periode tot 2018. In oktober
2008 sloten de Woonbond, Aedes en VROM een convenant over energiebesparing in de corporatiesector waarin dit verder
werd uitgewerkt en ook besparingsdoelstellingen voor de nieuwbouw zijn afgesproken.
Bo-Ex heeft te kennen gegeven dat ook zij in de komende 10 jaar tenminste 20% besparing op het gasverbruik in haar woningbezit
wil realiseren, inclusief de vervanging van te slopen woningen door energiezuinige nieuwbouw. Op basis van dit uitgangspunt
zijn STOK en Bo-Ex verder gaan praten.
Basis energiekwaliteit
In de werkgroep is een plan uitgewerkt om alle woningen aan een vijftal basis eisen te laten voldoen: namelijk dubbel
glas, een goede gevel-, vloer- en dakisolatie en energiezuinige verwarming. Dat leidt tot de volgende maatregelen voor
woningen die hieraan niet voldoen:
- HR++ glas plaatsen waar nu enkel glas is;
- na-isoleren van ongeïsoleerde vloeren, daken en spouwen van gevels;
- nog 1058 woningen worden voorzien van een HR-ketel, sommigen daarvan hebben nog geen centrale verwarming.
De maatregelen 1 en 2 worden zo veel mogelijk meegenomen met het uitvoeren van groot onderhoud.
Het gemiddelde energielabel gaat dan van D naar C, het aantal groene labels (A, B en C) stijgt van 40% naar 75% en het
gemiddelde gasverbruik daalt met 20%.
Woonlastenwaarborg
Energiebesparende maatregelen zijn een vorm van woningverbetering, daarvoor mag Bo-Ex een huurverhoging vragen. De
huurders moeten daar dan wel mee instemmen. STOK heeft voorgesteld om de woonlastenwaarborg toe te passen die de
Woonbond en Aedes ontwikkeld hebben. Dat houdt in dat de huurverhoging niet meer mag bedragen dan de gemiddelde
besparing die met de energiebesparende maatregelen van Bo-Ex in een complex bereikt worden. De gerealiseerde
besparing wordt een jaar na uitvoering gecontroleerd, en als de besparing over de hele linie tegen valt wordt de
huurverhoging ook navenant verlaagd.
Bo-Ex heeft aangegeven dat ze positief tegenover de intentie van de woonlastenwaarborg staat, maar dat ze de regeling
te ingewikkeld en te arbeidsintensief vindt en bang is dat het tot veel gedoe met huurders leidt. Wel gaat Bo-Ex
akkoord met het streven dat de huurverhoging niet meer mag bedragen dan de (verwachtte) gemiddelde besparing.
Alternatief huurvoorstel Bo-Ex
In plaats van de woonlastenwaarborg heeft Bo-Ex een ander voorstel gedaan.
Voor de naoorlogse woningen wil Bo-Ex nagaan, of de energiebesparende maatregelen zonder huurverhoging voor de
zittende huurders uitgevoerd kunnen worden. Aan nieuwe huurders zou dan wel een beperkte huurverhoging gevraagd
worden. Overigens wordt het puntenstelsel voor de huurverhoging komend jaar aangepast, en zal het energielabel een
belangrijk rol gaan spelen. Na verbetering van het energielabel zal de huur bij mutatie dan ook al volgens het
bestaande beleid hoger worden.
STOK heeft het voorstel van Bo-Ex 30 september op de ledenvergadering besproken. De leden zijn akkoord gegaan met dit principe.
Eind 2009 hopen we met Bo-Ex tot overeenstemming te komen over de uitwerking van dit voorstel.
Voor energiebesparing in de vooroorlogse woningen achtte Bo-Ex wel een huurverhoging voor de zittende huurder nodig.
De reden is dat daar meer ingrijpende maatregelen nodig zijn, bijvoorbeeld mechanische ventilatie aanbrengen en locale
verwarming (gaskachels) vervangen door centrale verwarming. Wel zou ook daar de huurverhoging voor het aandeel
energiebesparende maatregelen niet hoger moeten zijn dan de gemiddelde besparing op energiekosten. Deze maatregelen
worden de komende jaren per complex verder uitgewerkt en met de bewoners besproken.